Immobilier locatif : Qu’apporte le nouveau dispositif fiscal Denormandie?

Bayonne, ville éligible au Denormandie

Le dispositif fiscal Denormandie vous incite à participer à la rénovation de l’immobilier dans les villes moyennes. Quelle réduction d’impôt ce dispositif offre-t-il aux investisseurs ? Quelles conditions faut-il remplir ? Quelle différence avec le Pinel ?

Intrigués par ce nouveau dispositif, vous êtes nombreux à nous poser ces questions. Nous répondons à vos questions et attirons votre attention sur quelques points de vigilance. Vous trouverez également à la fin de cet article la liste des villes concernées par le dispositif Denormandie.

Contactez-nous si vous désirez évaluer la pertinence de cet investissement dans la préparation de votre retraite.

Revitaliser les centres-villes des villes moyennes

Action Coeur de Ville

Le dispositif fiscal Denormandie, du nom du secrétaire d’État, Julien Denormandie, vous offre un avantage fiscal en échange d’un investissement immobilier qui contribue à la rénovation des centres-villes des villes moyennes.

Le dispositif fait partie du plan « Action Cœur de Ville. » [i]  Son but est de revitaliser les villes moyennes et de les faire rayonner dans ces territoires où vivent 23 % des Français.

Le parc de logements dans ces centres-villes est obsolète. Insalubre, énergivore… il ne correspond pas aux critères actuels des locataires. Beaucoup de logements (8,2 %) restent vides.

La loi de Finances 2019 a donc autorisé les collectivités locales à offrir un avantage fiscal aux particuliers et aux promoteurs qui rénovent des logements dans ces centres-villes et les mettent en location.

Quelle réduction d’impôt ?

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui :

  • Achètent un logement ancien dans un des centres-villes éligibles.
  • Le font rénover par des travaux représentant au moins 25 % de l’investissement total.
  • Le louent vide dans des conditions de location similaires aux conditions de location du dispositif Pinel (voir ci-dessous).

La réduction d’impôt porte sur un investissement achat + travaux d’au maximum 300 000 euros ou 5 500 euros par m2 par logement. Elle est étalée sur la durée de l’engagement de location et représente :

  • 12 % de l’investissement pour un engagement de 6 ans, soit au maximum 6 000 euros par an,
  • 18 % pour un engagement de 9 ans, soit 6 000 euros par an,
  • 21 % pour un engagement de 12 ans, soit 6 000 euros pendant 9 ans et 3 000 euros les 3 dernières années.

La réduction d’impôt rentre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an.

Quelles sont les conditions sur la location ?

Le logement doit être loué vide, être situé dans une des 222 villes du plan Action Cœur de ville (voir liste ci-dessous).

  • Le locataire doit y habiter en résidence principale.
  • Les ressources du foyer du locataire sont plafonnées.
  • Le loyer est plafonné.
  • La mise en location doit être rapide et sans interruption.
  • Il est possible de loger un enfant ou un ascendant s’ils remplissent les conditions de revenu et de loyer.

Quelles sont les conditions sur les travaux ?

La réduction d’impôt s’applique aux propriétaires qui font rénover comme à ceux qui achètent un logement rénové par un promoteur.

  • Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total, c’est-à-dire au moins un tiers en plus du prix d’achat du logement. Par exemple : 50 000 euros pour un appartement acheté 150 000 euros à Bayonne, soit un budget total de 200 000 euros.
  • Les travaux doivent être conduits par un entrepreneur du bâtiment.

Les travaux doivent remplir les deux exigences énergétiques suivantes :

  • Apporter une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 %.
  • Concerner au moins 2 points parmi les 5 suivants : changement de chaudière ; isolation des combles ; isolation des murs ; changement de production d’eau chaude ; isolation des fenêtres.

Quelles différences avec le dispositif Pinel ?

Le dispositif Denormandie est directement inspiré du dispositif Pinel. Comme le montre le tableau ci-dessous, il est très semblable en ce qui concerne les conditions de location. Mais il ne porte pas sur les mêmes logements. Le Pinel s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés situés dans les zones tendues A, Abis et B1, donc généralement dans de grandes agglomérations. Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2021. Mais il ne s’applique plus aux zones B2 et C1. Or, beaucoup de villes moyennes éligibles au Denormandie sont en zone B2.

Dans les cas où les deux dispositifs pourraient s’appliquer, le contribuable sera libre de choisir l’un ou l’autre.

  Pinel Denormandie
Localisation Plus de 2 000 communes en zone tendue A, Abis ou B1 Centre-ville de
220 villes moyennes
Type de logement Neuf ou réhabilité Ancien rénové
Conditions construction/travaux Normes énergétiques RT2012 ou label BBC 2005 25 % du budget total en travaux créant 30 % d’économies d’énergie avec au moins 2 sur 5 points précis
Conditions loyer Loyer plafonné Loyer plafonné
Condition locataire Revenu plafonné Revenu plafonné
Location aux descendants autorisée Oui Oui
Investissement défiscalisé 300 000 € ou 5 000 € par m2 300 000 € ou 5 500 € par m2
Réduction d’impôt 12 % à 21 % de l’investissement selon engagement de location de 6 à 12 ans 12 % à 21 % de l’investissement selon engagement de location de 6 à 12 ans

Quels sont les points de vigilance d’après MaRetraite.fr ?

Le dispositif Denormandie est un investissement immobilier particulièrement attractif pour les personnes originaires des territoires concernés et donc attachées à leur développement.

Il est également attractif par les réductions d’impôt qu’il offre. Il peut faire partie d’une stratégie d’investissement immobilier en préparation de la retraite.

Cependant, comme toujours, MaRetraite.fr met en garde ses utilisateurs de ne pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal à court-terme. Cela d’autant plus que certains promoteurs en profitent pour surévaluer le prix de vente ou des travaux des logements éligibles.

Comme tout investissement, un investissement dans ce cadre doit être pesé en fonction de votre situation globale et de vos objectifs. Les alternatives, par exemple le déficit foncier, doivent être prises en considération.

Enfin, gardez à l’esprit le risque de changement dans votre situation et de non-respect des conditions du dispositif sur la durée. Une interruption de location, par exemple, peut mener à la perte de l’avantage fiscal qui devra être remboursé ! Consultez à ce propos notre article Comment éviter les 4 pièges de l’investissement Pinel?

Contactez-nous pour faire le point sur ces sujets.

Liste des 222 villes éligibles au dispositif Denormandie

Cette liste est à jour du 14/02/2019. Le dispositif étant susceptible d’être élargi, n’hésitez pas à nous signaler de nouvelles entrées.

Ville Zone Département Commentaire
Abbeville B2 80  
Agde B1 34  
Agen B2 47  
Ajaccio A 2A  
Albi B2 81  
Alençon B1 74  
Alès B2 30  
Ambérieux en Bugey B1 69  
Angoulême B2 16  
Annonay B2 18  
Argentan B2 14  
Arles B1 13  
Arpajon A 91  
Arras B2 62  
Aubenas B1 30  
Auch B1 31  
Aurillac A 6  
Autun B2 45  
Auxerre B2 89  
Avignon B1 84  
Avon A 77 voir Fontainebleau
Bagnols-sur-Cèze B2 30  
Bar-le-Duc B1 28 Expérimentation ville patrimoniale
Basse-terre B1 971  
Bastia B1 2B  
Bayonne B1 64  
Beaumont-sur-Oise A 95 voir Persan
Beauvais B1 60  
Belfort B2 90  
Bergerac B2 24  
Besançon B2 25  
Béthune+ Bruay la Buissière B1 62  
Béziers B2 34  
Blois B2 41  
Boulogne-sur-Mer B2 62  
Bourg-en-Bresse B2 1  
Bourges B2 18  
Bourgoin-Jallieu B1 38  
Bressuire B1 38  
Briançon B2 5  
Brignoles B1 83  
Brive-la-Gaillarde B2 19  
Bruay la Buissière B2 91 voir Béthune
Cahors B2 27  
Calais B2 62  
Cambrai B2 59  
Carcassonne B2 11  
Carpentras B1 84  
Castres + Mazamet B2 81  
Cavaillon B1 84  
Cayenne B1 973  
Châlons-en-Champagne B2 51  
Châlon-sur-Saône B2 71  
Chambéry B1 73  
Charleville-Mézières B2 8  
Chartres B1 28  
Chateaubriand B2 77  
Châteauroux B2 36  
Château-Thierry B2 2  
Châtellerault B2 63  
Chaumont B2 74  
Cherbourg-en-Cotentin B1 91  
Chinon A 91  
Cholet B2 49  
Cognac B2 2A  
Colmar B2 68  
Compiègne B1 60  
Corbeil-Essonnes A 91  
Cosne-Cours-sur-Loire B2 2B  
Coulommiers B1 77  
Creil B1 60  
Dax B2 40  
Dembéni B1 976  
Denain B2 59  
Dieppe B2 76  
Digne-les-Bains B2 62  
Dole B2 39  
Douai B1 59  
Draguignan B1 83  
Dreux B2 28  
Dunkerque B2 59  
Dzaoudzi + Pamandzi B1 976  
Épernay B2 51  
Épinal B2 88  
Étampes B1 91  
Évreux B2 27  
Evry B2 27  
Fécamp B2 76  
Figeac B2 2A Expérimentation ville patrimoniale
Flers B2 16  
Foix B2 2B  
Fontainebleau + Avon A 77  
Fontenay-le-Comte B1 95  
Forbach B2 57  
Fort-de-France B1 972  
Fougères B2 29  
Gap B2 5  
Gien B2 14 Expérimentation ville patrimoniale
Gonesse A 95  
Grasse A 6  
Guebwiller B2 68 Expérimentation ville patrimoniale
Guéret B2 77  
Haguenau B2 67  
Issoire B2 68  
Issoudun A 78  
La Flèche + Sablé sur Sarthe B2 24  
La Roche-sur-Yon B2 85  
Lannion B2 22  
Laon B2 2  
Laval B2 53  
Le Creusot A 34  
Le Lamentin B1 972  
Le Port B1 974  
Le Puy-en-Velay Abis 93  
Lens + Lievin B1 62  
Les Abymes B1 971 voir Pointe-à-Pitre
Les Mureaux A 78  
Libourne B2 33  
Lievin B2 59 voir Lens
Limay A 78 voir Mantes-la-Jolie
Limoges B1 87  
Lisieux B1 67  
Longwy B2 54 Expérimentation ville patrimoniale
Lons-le-Saunier B2 64  
Lorient B2 56  
Lourdes B2 59  
Louviers B2 27  
Lunel B1 34  
Lunéville B2 54 Expérimentation ville patrimoniale
Mâcon B2 71  
Mamoudzou B1 976  
Manosque B2 4  
Mantes-la-Jolie + Limay A 78  
Marmande + Tonneins B2 18  
Maubeuge B2 59  
Mazamet B2 77 voir Castres
Meaux A 77  
Melun A 77  
Mende B2 41  
Millau B2 66  
Montargis B2 45  
Montauban B2 82  
Montbéliard B2 25  
Montbrison B2 42  
Montceau-les-Mines B2 42  
Mont-de-Marsan B2 40  
Montélimar B2 26  
Montereau-Fault-Yonne B1 77  
Montluçon B2 3  
Morlaix B2 64  
Moulins B2 6  
Mulhouse B1 68  
Narbonne B2 11  
Nemours B1 77  
Nevers B2 58  
Niort B2 79  
Nogent-le-Routrou B2 28  
Oyonnax B2 1  
Pamandzi B1 976 voir Dzaoudzi
Pamiers B2 77  
Pau B2 64  
Périgueux B2 24  
Perpignan B1 66  
Persan + Beaumont-sur-Oise A 95  
Pithiviers B2 80  
Pointe-à-Pitre + Les Abymes B1 971  
Poissy A 78  
Poitiers B2 86  
Pontivy B2 78  
Privas B1 74  
Quimper B2 29  
Rambouillet A 78  
Redon B1 30  
Revel B2 51  
Riom B2 63  
Roanne B2 42  
Rochefort B2 17  
Rodez B2 12  
Romans-sur-Isère B2 26  
Romorantin-Lanthenay B2 59 Expérimentation ville patrimoniale
Rumilly B1 74  
Sablé sur Sarthe B2 77 voir La Flèche
Saint-André B2 66  
Saint-Avold B2 57  
Saint-Brieuc B2 22  
Saint-Dié-des-Vosges B2 1 Expérimentation ville patrimoniale
Saint-Dizier B1 30  
Saintes B2 17  
Saint-Joseph B2 42  
Saint-Laurent-du-Maroni B1 973  
Saint-Lô B2 50  
Saint-Malo B1 35  
Saint-Michel-sur-Orge A 91  
Saint-Nazaire B2 66  
Saint-Omer B2 62  
Saint-Pierre B1 974  
Saint-Quentin B2 2  
Sarrebourg B2 57  
Sarreguemines B2 57  
Sartrouville A 78  
Saumur B2 84  
Saverne B2 49  
Sedan B1 59  
Senlis B1 60  
Sens B2 89  
Sète B1 34  
Soissons B2 2  
Tarare B1 83  
Tarascon B2 13  
Tarbes B2 65  
Thiers B2 60  
Thionville B2 57  
Tonneins B2 17 voir Marmande
Toul B2 54  
Trappes A 78  
Troyes B2 10  
Tulle B1 976  
Valence B2 26  
Valenciennes B1 59  
Vallauris A 6  
Vannes B2 56  
Verdun B2 2B  
Vernon B1 27  
Vesoul B2 27  
Vichy B2 3  
Vienne B2 38  
Vierzon B2 28  
Villefranche-de-Rouergue B1 38 Expérimentation ville patrimoniale
Villeneuve-sur-Lot B2 77  
Vire B2 62  
Vitré A 91  
Voiron B1 38  

[i] Plus certaines communes faisant partie du programme revitalisation du territoire (ORT).

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