Immobilier locatif : Qu’apporte le nouveau dispositif fiscal Denormandie?
Le dispositif fiscal Denormandie vous incite à participer à la rénovation de l’immobilier dans les villes moyennes. Quelle réduction d’impôt ce dispositif offre-t-il aux investisseurs ? Quelles conditions faut-il remplir ? Quelle différence avec le Pinel ?
Intrigués par ce nouveau dispositif, vous êtes nombreux à nous poser ces questions. Nous répondons à vos questions et attirons votre attention sur quelques points de vigilance. Vous trouverez également à la fin de cet article la liste des villes concernées par le dispositif Denormandie.
Contactez-nous si vous désirez évaluer la pertinence de cet investissement dans la préparation de votre retraite.
Revitaliser les centres-villes des villes moyennes
Le dispositif fiscal Denormandie, du nom du secrétaire d’État, Julien Denormandie, vous offre un avantage fiscal en échange d’un investissement immobilier qui contribue à la rénovation des centres-villes des villes moyennes.
Le dispositif fait partie du plan « Action Cœur de Ville. » [i] Son but est de revitaliser les villes moyennes et de les faire rayonner dans ces territoires où vivent 23 % des Français.
Le parc de logements dans ces centres-villes est obsolète. Insalubre, énergivore… il ne correspond pas aux critères actuels des locataires. Beaucoup de logements (8,2 %) restent vides.
La loi de Finances 2019 a donc autorisé les collectivités locales à offrir un avantage fiscal aux particuliers et aux promoteurs qui rénovent des logements dans ces centres-villes et les mettent en location.
Quelle réduction d’impôt ?
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui :
- Achètent un logement ancien dans un des centres-villes éligibles.
- Le font rénover par des travaux représentant au moins 25 % de l’investissement total.
- Le louent vide dans des conditions de location similaires aux conditions de location du dispositif Pinel (voir ci-dessous).
La réduction d’impôt porte sur un investissement achat + travaux d’au maximum 300 000 euros ou 5 500 euros par m2 par logement. Elle est étalée sur la durée de l’engagement de location et représente :
- 12 % de l’investissement pour un engagement de 6 ans, soit au maximum 6 000 euros par an,
- 18 % pour un engagement de 9 ans, soit 6 000 euros par an,
- 21 % pour un engagement de 12 ans, soit 6 000 euros pendant 9 ans et 3 000 euros les 3 dernières années.
La réduction d’impôt rentre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an.
Quelles sont les conditions sur la location ?
Le logement doit être loué vide, être situé dans une des 222 villes du plan Action Cœur de ville (voir liste ci-dessous).
- Le locataire doit y habiter en résidence principale.
- Les ressources du foyer du locataire sont plafonnées.
- Le loyer est plafonné.
- La mise en location doit être rapide et sans interruption.
- Il est possible de loger un enfant ou un ascendant s’ils remplissent les conditions de revenu et de loyer.
Quelles sont les conditions sur les travaux ?
La réduction d’impôt s’applique aux propriétaires qui font rénover comme à ceux qui achètent un logement rénové par un promoteur.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total, c’est-à-dire au moins un tiers en plus du prix d’achat du logement. Par exemple : 50 000 euros pour un appartement acheté 150 000 euros à Bayonne, soit un budget total de 200 000 euros.
- Les travaux doivent être conduits par un entrepreneur du bâtiment.
Les travaux doivent remplir les deux exigences énergétiques suivantes :
- Apporter une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 %.
- Concerner au moins 2 points parmi les 5 suivants : changement de chaudière ; isolation des combles ; isolation des murs ; changement de production d’eau chaude ; isolation des fenêtres.
Quelles différences avec le dispositif Pinel ?
Le dispositif Denormandie est directement inspiré du dispositif Pinel. Comme le montre le tableau ci-dessous, il est très semblable en ce qui concerne les conditions de location. Mais il ne porte pas sur les mêmes logements. Le Pinel s’applique à l’acquisition de logements neufs ou assimilés situés dans les zones tendues A, Abis et B1, donc généralement dans de grandes agglomérations. Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’en 2021. Mais il ne s’applique plus aux zones B2 et C1. Or, beaucoup de villes moyennes éligibles au Denormandie sont en zone B2.
Dans les cas où les deux dispositifs pourraient s’appliquer, le contribuable sera libre de choisir l’un ou l’autre.
| Pinel | Denormandie | |
| Localisation | Plus de 2 000 communes en zone tendue A, Abis ou B1 |
Centre-ville de 220 villes moyennes |
| Type de logement | Neuf ou réhabilité | Ancien rénové |
| Conditions construction/travaux | Normes énergétiques RT2012 ou label BBC 2005 | 25 % du budget total en travaux créant 30 % d’économies d’énergie avec au moins 2 sur 5 points précis |
| Conditions loyer | Loyer plafonné | Loyer plafonné |
| Condition locataire | Revenu plafonné | Revenu plafonné |
| Location aux descendants autorisée | Oui | Oui |
| Investissement défiscalisé | 300 000 € ou 5 000 € par m2 | 300 000 € ou 5 500 € par m2 |
| Réduction d’impôt | 12 % à 21 % de l’investissement selon engagement de location de 6 à 12 ans | 12 % à 21 % de l’investissement selon engagement de location de 6 à 12 ans |
Quels sont les points de vigilance d’après MaRetraite.fr ?
Le dispositif Denormandie est un investissement immobilier particulièrement attractif pour les personnes originaires des territoires concernés et donc attachées à leur développement.
Il est également attractif par les réductions d’impôt qu’il offre. Il peut faire partie d’une stratégie d’investissement immobilier en préparation de la retraite.
Cependant, comme toujours, MaRetraite.fr met en garde ses utilisateurs de ne pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal à court-terme. Cela d’autant plus que certains promoteurs en profitent pour surévaluer le prix de vente ou des travaux des logements éligibles.
Comme tout investissement, un investissement dans ce cadre doit être pesé en fonction de votre situation globale et de vos objectifs. Les alternatives, par exemple le déficit foncier, doivent être prises en considération.
Enfin, gardez à l’esprit le risque de changement dans votre situation et de non-respect des conditions du dispositif sur la durée. Une interruption de location, par exemple, peut mener à la perte de l’avantage fiscal qui devra être remboursé ! Consultez à ce propos notre article Comment éviter les 4 pièges de l’investissement Pinel?
Contactez-nous pour faire le point sur ces sujets.
Liste des 222 villes éligibles au dispositif Denormandie
Cette liste est à jour du 14/02/2019. Le dispositif étant susceptible d’être élargi, n’hésitez pas à nous signaler de nouvelles entrées.
| Ville | Zone | Département | Commentaire |
| Abbeville | B2 | 80 | |
| Agde | B1 | 34 | |
| Agen | B2 | 47 | |
| Ajaccio | A | 2A | |
| Albi | B2 | 81 | |
| Alençon | B1 | 74 | |
| Alès | B2 | 30 | |
| Ambérieux en Bugey | B1 | 69 | |
| Angoulême | B2 | 16 | |
| Annonay | B2 | 18 | |
| Argentan | B2 | 14 | |
| Arles | B1 | 13 | |
| Arpajon | A | 91 | |
| Arras | B2 | 62 | |
| Aubenas | B1 | 30 | |
| Auch | B1 | 31 | |
| Aurillac | A | 6 | |
| Autun | B2 | 45 | |
| Auxerre | B2 | 89 | |
| Avignon | B1 | 84 | |
| Avon | A | 77 | voir Fontainebleau |
| Bagnols-sur-Cèze | B2 | 30 | |
| Bar-le-Duc | B1 | 28 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Basse-terre | B1 | 971 | |
| Bastia | B1 | 2B | |
| Bayonne | B1 | 64 | |
| Beaumont-sur-Oise | A | 95 | voir Persan |
| Beauvais | B1 | 60 | |
| Belfort | B2 | 90 | |
| Bergerac | B2 | 24 | |
| Besançon | B2 | 25 | |
| Béthune+ Bruay la Buissière | B1 | 62 | |
| Béziers | B2 | 34 | |
| Blois | B2 | 41 | |
| Boulogne-sur-Mer | B2 | 62 | |
| Bourg-en-Bresse | B2 | 1 | |
| Bourges | B2 | 18 | |
| Bourgoin-Jallieu | B1 | 38 | |
| Bressuire | B1 | 38 | |
| Briançon | B2 | 5 | |
| Brignoles | B1 | 83 | |
| Brive-la-Gaillarde | B2 | 19 | |
| Bruay la Buissière | B2 | 91 | voir Béthune |
| Cahors | B2 | 27 | |
| Calais | B2 | 62 | |
| Cambrai | B2 | 59 | |
| Carcassonne | B2 | 11 | |
| Carpentras | B1 | 84 | |
| Castres + Mazamet | B2 | 81 | |
| Cavaillon | B1 | 84 | |
| Cayenne | B1 | 973 | |
| Châlons-en-Champagne | B2 | 51 | |
| Châlon-sur-Saône | B2 | 71 | |
| Chambéry | B1 | 73 | |
| Charleville-Mézières | B2 | 8 | |
| Chartres | B1 | 28 | |
| Chateaubriand | B2 | 77 | |
| Châteauroux | B2 | 36 | |
| Château-Thierry | B2 | 2 | |
| Châtellerault | B2 | 63 | |
| Chaumont | B2 | 74 | |
| Cherbourg-en-Cotentin | B1 | 91 | |
| Chinon | A | 91 | |
| Cholet | B2 | 49 | |
| Cognac | B2 | 2A | |
| Colmar | B2 | 68 | |
| Compiègne | B1 | 60 | |
| Corbeil-Essonnes | A | 91 | |
| Cosne-Cours-sur-Loire | B2 | 2B | |
| Coulommiers | B1 | 77 | |
| Creil | B1 | 60 | |
| Dax | B2 | 40 | |
| Dembéni | B1 | 976 | |
| Denain | B2 | 59 | |
| Dieppe | B2 | 76 | |
| Digne-les-Bains | B2 | 62 | |
| Dole | B2 | 39 | |
| Douai | B1 | 59 | |
| Draguignan | B1 | 83 | |
| Dreux | B2 | 28 | |
| Dunkerque | B2 | 59 | |
| Dzaoudzi + Pamandzi | B1 | 976 | |
| Épernay | B2 | 51 | |
| Épinal | B2 | 88 | |
| Étampes | B1 | 91 | |
| Évreux | B2 | 27 | |
| Evry | B2 | 27 | |
| Fécamp | B2 | 76 | |
| Figeac | B2 | 2A | Expérimentation ville patrimoniale |
| Flers | B2 | 16 | |
| Foix | B2 | 2B | |
| Fontainebleau + Avon | A | 77 | |
| Fontenay-le-Comte | B1 | 95 | |
| Forbach | B2 | 57 | |
| Fort-de-France | B1 | 972 | |
| Fougères | B2 | 29 | |
| Gap | B2 | 5 | |
| Gien | B2 | 14 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Gonesse | A | 95 | |
| Grasse | A | 6 | |
| Guebwiller | B2 | 68 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Guéret | B2 | 77 | |
| Haguenau | B2 | 67 | |
| Issoire | B2 | 68 | |
| Issoudun | A | 78 | |
| La Flèche + Sablé sur Sarthe | B2 | 24 | |
| La Roche-sur-Yon | B2 | 85 | |
| Lannion | B2 | 22 | |
| Laon | B2 | 2 | |
| Laval | B2 | 53 | |
| Le Creusot | A | 34 | |
| Le Lamentin | B1 | 972 | |
| Le Port | B1 | 974 | |
| Le Puy-en-Velay | Abis | 93 | |
| Lens + Lievin | B1 | 62 | |
| Les Abymes | B1 | 971 | voir Pointe-à-Pitre |
| Les Mureaux | A | 78 | |
| Libourne | B2 | 33 | |
| Lievin | B2 | 59 | voir Lens |
| Limay | A | 78 | voir Mantes-la-Jolie |
| Limoges | B1 | 87 | |
| Lisieux | B1 | 67 | |
| Longwy | B2 | 54 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Lons-le-Saunier | B2 | 64 | |
| Lorient | B2 | 56 | |
| Lourdes | B2 | 59 | |
| Louviers | B2 | 27 | |
| Lunel | B1 | 34 | |
| Lunéville | B2 | 54 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Mâcon | B2 | 71 | |
| Mamoudzou | B1 | 976 | |
| Manosque | B2 | 4 | |
| Mantes-la-Jolie + Limay | A | 78 | |
| Marmande + Tonneins | B2 | 18 | |
| Maubeuge | B2 | 59 | |
| Mazamet | B2 | 77 | voir Castres |
| Meaux | A | 77 | |
| Melun | A | 77 | |
| Mende | B2 | 41 | |
| Millau | B2 | 66 | |
| Montargis | B2 | 45 | |
| Montauban | B2 | 82 | |
| Montbéliard | B2 | 25 | |
| Montbrison | B2 | 42 | |
| Montceau-les-Mines | B2 | 42 | |
| Mont-de-Marsan | B2 | 40 | |
| Montélimar | B2 | 26 | |
| Montereau-Fault-Yonne | B1 | 77 | |
| Montluçon | B2 | 3 | |
| Morlaix | B2 | 64 | |
| Moulins | B2 | 6 | |
| Mulhouse | B1 | 68 | |
| Narbonne | B2 | 11 | |
| Nemours | B1 | 77 | |
| Nevers | B2 | 58 | |
| Niort | B2 | 79 | |
| Nogent-le-Routrou | B2 | 28 | |
| Oyonnax | B2 | 1 | |
| Pamandzi | B1 | 976 | voir Dzaoudzi |
| Pamiers | B2 | 77 | |
| Pau | B2 | 64 | |
| Périgueux | B2 | 24 | |
| Perpignan | B1 | 66 | |
| Persan + Beaumont-sur-Oise | A | 95 | |
| Pithiviers | B2 | 80 | |
| Pointe-à-Pitre + Les Abymes | B1 | 971 | |
| Poissy | A | 78 | |
| Poitiers | B2 | 86 | |
| Pontivy | B2 | 78 | |
| Privas | B1 | 74 | |
| Quimper | B2 | 29 | |
| Rambouillet | A | 78 | |
| Redon | B1 | 30 | |
| Revel | B2 | 51 | |
| Riom | B2 | 63 | |
| Roanne | B2 | 42 | |
| Rochefort | B2 | 17 | |
| Rodez | B2 | 12 | |
| Romans-sur-Isère | B2 | 26 | |
| Romorantin-Lanthenay | B2 | 59 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Rumilly | B1 | 74 | |
| Sablé sur Sarthe | B2 | 77 | voir La Flèche |
| Saint-André | B2 | 66 | |
| Saint-Avold | B2 | 57 | |
| Saint-Brieuc | B2 | 22 | |
| Saint-Dié-des-Vosges | B2 | 1 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Saint-Dizier | B1 | 30 | |
| Saintes | B2 | 17 | |
| Saint-Joseph | B2 | 42 | |
| Saint-Laurent-du-Maroni | B1 | 973 | |
| Saint-Lô | B2 | 50 | |
| Saint-Malo | B1 | 35 | |
| Saint-Michel-sur-Orge | A | 91 | |
| Saint-Nazaire | B2 | 66 | |
| Saint-Omer | B2 | 62 | |
| Saint-Pierre | B1 | 974 | |
| Saint-Quentin | B2 | 2 | |
| Sarrebourg | B2 | 57 | |
| Sarreguemines | B2 | 57 | |
| Sartrouville | A | 78 | |
| Saumur | B2 | 84 | |
| Saverne | B2 | 49 | |
| Sedan | B1 | 59 | |
| Senlis | B1 | 60 | |
| Sens | B2 | 89 | |
| Sète | B1 | 34 | |
| Soissons | B2 | 2 | |
| Tarare | B1 | 83 | |
| Tarascon | B2 | 13 | |
| Tarbes | B2 | 65 | |
| Thiers | B2 | 60 | |
| Thionville | B2 | 57 | |
| Tonneins | B2 | 17 | voir Marmande |
| Toul | B2 | 54 | |
| Trappes | A | 78 | |
| Troyes | B2 | 10 | |
| Tulle | B1 | 976 | |
| Valence | B2 | 26 | |
| Valenciennes | B1 | 59 | |
| Vallauris | A | 6 | |
| Vannes | B2 | 56 | |
| Verdun | B2 | 2B | |
| Vernon | B1 | 27 | |
| Vesoul | B2 | 27 | |
| Vichy | B2 | 3 | |
| Vienne | B2 | 38 | |
| Vierzon | B2 | 28 | |
| Villefranche-de-Rouergue | B1 | 38 | Expérimentation ville patrimoniale |
| Villeneuve-sur-Lot | B2 | 77 | |
| Vire | B2 | 62 | |
| Vitré | A | 91 | |
| Voiron | B1 | 38 |
[i] Plus certaines communes faisant partie du programme revitalisation du territoire (ORT).