Quel investissement immobilier pour la retraite ?

L’investissement immobilier fait partie des placements qui s’offrent à vous pour préparer votre retraite. Les possibilités sont nombreuses : résidence principale ou investissement locatif ; immobilier défiscalisé de type PINEL, Censi-Bouvard, SCPI ; « pierre papier » ou financement de la promotion immobilière par le crowdfunding. Chacune a ses avantages et ses inconvénients.

L’investissement immobilier reste un investissement privilégié des français puisqu’il représente en moyenne plus de 60% de leur patrimoine. Panorama des principaux choix d’investissement immobilier pour la retraite.

Acheter votre résidence principale

Acheter votre résidence principale vous permet d’alléger vos charges mensuelles de logement lorsque votre salaire se transformera en pension de retraite. Vous viserez généralement d’avoir remboursé votre prêt immobilier au moment du départ en retraite.

A l’approche de la retraite, si vos enfants ont quitté le foyer, vous envisagez souvent de vendre une résidence principale trop grande pour emménager dans une résidence plus petite afin de réduire vos charges et vos taxes.

Enfin, si vous avez besoin de liquidités, vous pourrez vendre votre logement en viager ou souscrire un prêt viager hypothécaire.

Dans tous les cas, vous choisirez un bien qui se revendra facilement et offrira une plus-value à la revente.

Acheter une résidence secondaire

Etre propriétaire d’une résidence secondaire est plus que jamais un luxe. Aux charges d’entretien s’ajoute une fiscalité assez punitive. Tandis que la résidence principale est décotée de 30% pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que sa plus-value de revente n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu, les résidences secondaires sont intégrées pour leur valeur totale dans l’IFI et la plus-value de revente bénéficie d’un abattement progressif qui ne l’exonère totalement qu’après 30 ans.

Notez cependant que si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, la revente de votre résidence secondaire peut, sous certaines conditions, être exonérée d’impôt sur la plus-value.

Immobilier locatif détenu en direct

Acquérir des biens immobiliers pour les louer vous permettra d’augmenter vos revenus par la perception de loyers et de recevoir un capital au moment de la revente. Suivant le statut que vous adopterez en tant que loueur, il sera possible de déduire les intérêts d’emprunt et les coûts d’entretien et de rénovation (dispositif « déficit foncier) ou de profiter d’un abattement forfaitaire sur le revenu des loyers (microfoncier pour les revenus locatifs inférieurs à 15.000 euros).

Cependant, gardez à l’esprit que l’investissement dans l’immobilier locatif entraîne parfois des contraintes de gestion de la location qui peuvent être lourdes pour un propriétaire retraité. Il ne faut pas négliger les impôts, les charges d’entretien, l’assurance contre les loyers impayés, et la gestion des relations avec le locataire !

Immobilier locatif dans le cadre du dispositif fiscal Pinel

Reconduit jusqu’en 2021, le dispositif Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de réductions d’impôt. Il s’agit de l’acquisition d’un ou deux logements neufs destinés à être loués à des foyers dont les revenus ne dépassent pas un seuil donné. Les biens doivent être situés dans de grandes agglomérations où la demande de logements est supérieure à l’offre (dites zones tendues).

Le montant de l’investissement locatif ouvrant droit à réduction d’impôt est plafonné à 300.000 euros par acheteur. Il ouvre droit à des réductions d’impôts annuelles allant de 12% pour un bail de 6 ans à 21% du prix d’achat pour un bail de 12 ans. Le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire sous réserve qu’il remplisse les conditions de revenu.

Immobilier locatif dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard

Reconduit jusqu’au 31 décembre 2018, le dispositif Censi-Bouvard vous accorde des réductions d’impôt spécifiquessi vous investissez dans des résidences de services neuves ou rénovées pour étudiants, personnes âgés ou handicapés (EPHAD). Vous aurez en tant que propriétaire-bailleur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le gestionnaire de résidence s’engagera à vous verser les loyers, que votre bien soit loué ou pas. Bien entendu, la qualité d’un tel investissement repose à la fois sur la qualité du bien et la fiabilité du gestionnaire. La réduction d’impôt sera de 11% de la valeur du bien plafonnée à 300.000 euros, étalée sur 9 ans.

Dans ce cas comme dans tous les investissements en immobilier locatifs offrant des avantages fiscaux, l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine sera utile à votre décision, tant pour choisir le bien que pour mettre en place votre réduction d’impôt.

Le grand danger de l’immobilier défiscalisé est que les promoteurs en profitent souvent pour gonfler le prix de vente du bien immobilier.

Pierre papier : Investissement locatif via une SCPI ou OCPI

On appelle pierre papier, l’acquisition de titres de sociétés qui investissent dans l’immobilier.

Si vous n’avez pas la fibre de la gestion locative, vous pouvez, à partir de quelques milliers d’euros, acquérir des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Les titres acquis font de vous le copropriétaire de logements ou de bureaux dont vous percevrez une part garantie des loyers.

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OCPI) vous offriront les mêmes opportunités de revenus. Toutefois, celle-ci peuvent consacrer 30% de leurs fonds à d’autres placements que l’immobilier.

Les parts de SCPI et d’OCPI doivent être déclarées à l’IFI.

Crowdfunding immobilier

Pour ceux qui ont le goût du risque, le crowdfunding immobilier vous permet d’investir à court-terme dans la promotion immobilière, la construction de logements neufs. Vous financez pendant 12 à 24 mois l’investissement initial du promoteur. Attention : c’est un investissement à risque car le projet immobilier peut être délayé ou ne pas aboutir. Mais le rendement est intéressant et l’investissement ne relève pas de l’IFI.

Ne pas surinvestir dans l’immobilier

L’investissement immobilier vous offre de nombreuses possibilités pour vous aider à financer votre retraite. Chacune a ses avantages et ses inconvénients.

Attention toutefois au principal risque : le risque d’investir une trop grosse partie de votre patrimoine dans l’immobilier et de vous surexposer ainsi aux risques inhérents à ce marché. Résistez aux sirènes des programmes de l’immobilier défiscalisé. Il n’y a rien de pire que d’avoir à vendre des biens immobiliers au rabais dans l’urgence parce qu’on a besoin de liquidités, ou de rester avec des propriétés sur les bras qui se dégradent et trouvent de moins en moins preneur.

Il est très important d’anticiper vos besoins financiers et de diversifier votre patrimoine en conséquence.  N’hésitez pas à vous faire conseiller par nos ingénieurs patrimoniaux qui vous aideront à vous constituer un patrimoine équilibré et à le faire évoluer en fonction de vos besoins.

Bon à savoir : Le nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne concerne que les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle dépasse 1.300.000 euros. Seule la valeur nette (nette d’endettement) est prise en compte. Un abattement de 30% est appliqué sur la valeur de la résidence principale.