Comment éviter les 4 pièges de l’investissement Pinel?

Vous avez certainement vu des publicités ou reçu des emails vous vantant les mérites de l’investissement Pinel. « Ne payez plus d’impôt, » vous promet-on. Mais quelle est la réalité derrière ces promesses ? L’investissement Pinel est-il pertinent pour se constituer des revenus à la retraite ?

Les ingénieurs patrimoniaux de MaRetraite.fr vous expliquent les 4 principaux pièges de l’investissement Pinel et comment les éviter.

Rappel sur l’essentiel du dispositif Pinel

La loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt de 36.000 euros sur 6 ans à 63.000 euros sur 12 ans si vous investissez dans l’immobilier locatif neuf. Pour l’obtenir, vous devez vous engager à louer :

• Pendant 6 ou 9 ans, prolongeables jusque 12 ans,
• En respectant les délais et la continuité de la mise en location,
• Pour un loyer plafonné, inférieur aux prix du marché (plafonds selon la zone),
• À des locataires aux revenus modestes, plafonnés (plafonds selon la zone),
• Un logement neuf ou réhabilité, respectant des normes énergétiques récentes,
• Situé en zone « tendue » où la demande de logement dépasse l’offre (zones A, B bis ou B1).[i]

Les 4 pièges de l’investissement Pinel et comment les déjouer

Piège 1 : Se fier à une simulation commerciale

Une offre promotionnelle vous propose d’acheter à crédit un logement Pinel. Le plan d’investissement est « sans apport », « clé en main » et « sans risque. » On vous démontre par une simulation que les loyers et la réduction d’impôt rembourseront vos mensualités de crédit. Tout paraît séduisant, facile et automatique. En réalité, vous n’obtenez pas le loyer escompté, les charges et taxes sont plus importantes que vous ne le pensiez… votre budget est déséquilibré.

Comment déjouer ce piège ? Faites votre propre budget et envisagez des alternatives. Exemple : Est-ce que vous pourrez bénéficier de la réduction Pinel qui rentre dans le plafond des niches fiscales pendant toute la durée de défiscalisation ?[ii] Est-ce que l’investissement Pinel vous rendra redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?[iii] Les hypothèses de la simulation du vendeur sont-elles basées sur un loyer optimiste, au plafond ? Quelle serait par comparaison la rentabilité d’un investissement locatif non Pinel ?

Piège 2 : Surpayer le logement

C’est le piège le plus classique du dispositif Pinel. Des promoteurs profitent de l’attrait de la réduction d’impôt pour vous vendre des logements bien au-dessus des prix du marché. Les témoignages d’acheteurs bernés sont accablants. Exemple : un 2 pièces à Lille, acheté en Pinel à 125.000 euros, se révèle en valoir 75.000.

Comment déjouer ce piège ? C’est simple. Exigez de votre investissement le même prix, la même qualité et les mêmes garanties que s’il n’offrait pas de réduction d’impôt. Le permis de construire est-il purgé de tout recours ? La construction est-elle assurée par la garantie financière d’achèvement (GFA) ? Quel est le prix du m2 neuf non défiscalisé à proximité ? Y a-t-il vraiment une demande locative ? Comment évolue-t-elle ? Quel est le prix de l’ancien à proximité ? Y a-t-il un espoir de revente avec plus-value (ou au moins sans perte) au terme de votre engagement ?

Piège 3 : Négliger les engagements de location

Si votre logement n’est pas loué pendant 12 mois ou n’est pas loué dans les conditions du dispositif, vous devrez rembourser la réduction d’impôt. Exemple : Votre locataire est parti. Vous avez des difficultés à retrouver un locataire qui remplit les conditions. Dans l’intérim, vous hébergez un ami à titre gratuit. Si cette occupation est constatée, vous perdez le bénéfice de la réduction d’impôt.

Comment déjouer ce piège ? Vous devez respecter les conditions de location et les obligations de déclaration du dispositif Pinel. Par exemple, vous devez prouver que vous faites tout pour louer le logement. C’est à vous de (faire) vérifier que votre locataire utilise bien le logement comme résidence principale. Si vous ne pouvez pas vous en occuper, vous devez choisir une société de gestion locative sérieuse qui veille au respect de vos obligations.

Piège 4. Acheter dans un lieu à forte implantation de logements Pinel

Un grand nombre de logements Pinel dans un même quartier peut faire baisser la demande et, en conséquence, les loyers. De plus, les propriétaires d’un même programme immobilier seront tentés de revendre au même moment, au terme de l’engagement de location, ce qui ferait baisser les prix de revente.

Comment déjouer ce piège ? Mieux vaut éviter les grands ensembles de logements neufs à forte densité de Pinel qui seront revendus en même temps après 6, 9 ou 12 ans.

Conclusion

L’investissement Pinel peut être pertinent pour vous constituer des revenus de complément à la retraite.

Cependant, il est nécessaire d’éviter les pièges de certaines promotions commerciales. Nos ingénieurs patrimoniaux peuvent vous aider à vérifier la validité d’un tel investissement par rapport à votre situation et vos objectifs. Ils peuvent aussi vous proposer des alternatives.

[i] Les logements neufs des zones B2 et C ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et dont l’acte authentique de vente a été signé avant le 15 mars 2019 restent éligibles au dispositif Niel. Une vingtaine de commune qui ont été concernés par un contrat de redynamisation des sites de défense ( CRSD) sont éligibles au Pinel [Mise à jour le 26/02/2019 pour la Loi de finances pour 2019]

[ii] Les niches fiscales sont plafonnées à 10.000 euros par an.

[iii] On devient redevable de l’IFI à partir d’1.300.000 euros de patrimoine immobilier.