Comment gérer un déficit foncier en année blanche 2018 ?

Gérer un investissement locatif

Propriétaire immobilier, avez-vous intérêt à faire des travaux pour réduire vos revenus locatifs en année blanche 2018 ? L’impôt sur le revenu de cette année étant annulé en raison du prélèvement à la source, que devient le déficit foncier ?

Malheureusement, la réponse à cette question est un vrai casse-tête. Nous allons essayer de l’éclaircir. S’il vous reste un doute sur les conclusions à tirer pour votre cas, il sera préférable de contacter un de nos ingénieurs patrimoniaux. Il vous apportera une réponse personnalisée basée sur l’analyse de votre situation concrète.

Comment les revenus fonciers sont-ils traités en année blanche ?

L’année 2018 est une « année blanche » pour l’impôt sur les revenus fonciers comme pour les autres revenus. Pour éviter une double imposition en 2019, première année du prélèvement à la source, l’impôt sur les « revenus réguliers » de 2018 sera annulé.

En 2019, vous paierez d’impôt sur vos revenus de 2019 et, éventuellement, sur les revenus exceptionnels de 2018.

  • En 2019, vous ferez votre déclaration d’impôt sur vos revenus fonciers de 2018.
  • Ces revenus seront analysés et comparés aux revenus de 2017 pour distinguer les revenus réguliers des revenus exceptionnels.
  • L’impôt sur les revenus fonciers réguliers sera ensuite annulé par un crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR). Les prélèvements sociaux sont également effacés.
  • Vous ne paierez d’impôt que sur les revenus de 2019 (prélevés à la source) et sur les revenus exceptionnels de 2018.

Pourquoi la notion de revenu régulier vs exceptionnels est-elle si importante ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source, la distinction entre revenu régulier et revenu exceptionnel devient très importante.

  • Les revenus réguliers sont les loyers perçus pour l’année en cours.
  • Les revenus exceptionnels sont :
    • Des plus-values immobilières résultant de la vente d’un bien immobilier.
    • Des revenus ayant une date normale d’échéance antérieure ou postérieure à 2018 – ceci afin d’empêcher le report des loyers 2017 ou l’anticipation des loyers 2019 sur l’année blanche.
    • Tout autre revenu foncier qui, par sa nature, n’est pas susceptible d’être recueilli annuellement.

À partir de 2019, vous paierez chaque mois ou chaque trimestre[i] des acomptes d’impôt et de prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers. Ces acomptes seront calculés sur la base des revenus fonciers des deux années précédentes, 2017 ou 2018.

Si votre investissement est déficitaire, vous n’aurez pas d’acomptes à payer.

Comment fonctionne le déficit foncier en 2018 ?

Si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, ces revenus sont imposés après déduction des charges. N’étant pas imposé sur ces revenus en 2018, vous vous demandez peut-être si vous ne devriez par réduire vos charges au maximum.

Clairement, de même que vous ne pouvez pas déclarer des revenus antérieurs ou postérieurs à 2018, vous ne pouvez pas déduire des charges antérieures ou postérieures, que ce soient des charges d’entretien, taxes, intérêts de crédit, primes d’assurance ou charge de copropriété ou travaux.

Trois cas de figure se présentent :

  • Vos charges de 2018, y compris les travaux, ne dépassent pas vos revenus fonciers. Votre investissement locatif est profitable. Vous n’avez pas de déficit foncier. En 2019, l’impôt et les prélèvements sociaux sur ces revenus de 2018 seront annulés. Vous paierez directement l’impôt sur vos revenus de 2019 par le système d’acomptes mentionné ci-dessus.
  • Vos charges de 2018, y compris les travaux, dépassent vos revenus fonciers. Votre investissement locatif est déficitaire de moins de 10.700 euros:
    • Si vous avez des revenus exceptionnels en 2018, vous pouvez déduire ce déficit de ces revenus (fonciers ou non fonciers) exceptionnels sur lesquels vous paierez un impôt en 2019.
    • Si vous n’avez pas de revenus exceptionnels en 2018, la fraction de déficit résultant des intérêts d’emprunt est reportable. Un déficit résultant de travaux ne vous procurera aucune réduction sur les impôts de revenus réguliers 2018 (puisque ceux-ci sont annulés.)
  • Enfin si vos charges de 2018, y compris les travaux, créent un déficit supérieur à 10.700 euros, vous pouvez reporter ce déficit sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le déficit reportable reste valide pour l’année 2018.

A-t-on intérêt à faire des travaux en 2018 et 2019 ?

Les propriétaires bailleurs n’ayant pas de revenus exceptionnels ont pu être tentés de repousser les travaux discrétionnaires en 2018.

Pour éviter cela, le législateur a prévu une règle de limitation de la déductibilité des travaux en 2019 :

  • En 2019 : Les travaux déductibles des revenus fonciers seront calculés d’après la moyenne des travaux effectués en 2018 et 2019. Vous déduirez donc en 2019 (déclaration de 2020) 50% des travaux de 2018 et 50% des travaux de 2019.

On voit que le législateur n’a fait que repousser le problème. En effet, imaginez la situation suivante :

En 2018, vous avez fait pour 10.000 euros de travaux. Ces travaux ont été entièrement déduits de votre revenu locatif de 20.000 euros. En 2019, vous ne faites pas de travaux, mais vous pouvez déduire la moitié des travaux de 2018 et 2019, soit (10.000 + 0)/2 = 5.000 euros ! Vos travaux de 2018 ont été déduits à 150% !

Conscient de ce problème, l’administration fiscale a introduit la notion de « travaux d’urgence »

  • En 2019, les travaux d’urgence restent entièrement déductibles.

 

Conclusion de l’expert en gestion de patrimoine de MaRetraite.fr

Philippe DelaîtreComme vous pouvez le constater, la transition vers le prélèvement à la source n’est pas simple.

Gardez cependant à l’esprit la bonne nouvelle : votre déficit foncier résultant de vos intérêts de crédit en 2018 n’est pas perdu ! Les investissements en pierre papier tels que les SCPI déficit foncier seront d’ailleurs optimisés pour l’année blanche.

Pour ce qui est du déficit foncier résultant de charges et des travaux sur des biens immobiliers détenus en direct, il vous faudra calculer exactement votre budget pour déterminer quels travaux faire en 2018 et 2019.

Dans tous les cas, nous sommes à votre disposition pour vous aider à réussir votre année blanche et votre première année de prélèvement à la source !

 

 

[i] Au choix du contribuable.

57 réponses sur “Comment gérer un déficit foncier en année blanche 2018 ?”

  • Bonjour,
    J’ai un reliquat de déficit foncier, suite à des travaux effectués en 2016, qui devait alléger mes dépenses fiscales.
    Si je le déclare avec les revenus 2018, cela n’aura aucune incidence sur ma trésorerie courante, en raison du CIMR.
    Pourrais-je bénéficier d’une réduction d’impôt à titre exceptionnel, ou reporter ce déficit en 2019?
    Merci d’avance pour votre réponse,
    Cordialement.

    • Bonjour. Vous ne pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de 2018 que si vous avez eu des revenus exceptionnels en 2018 qui seront imposés en 2019 au titre de 2018 (en plus de l’impôt sur vos revenus de 2019). D’autre part si votre déficit foncier est du à un reliquat de travaux de 2016, il ne semble pas possible que vous puissiez de votre propre chef sauter une année et reporter votre déficit de 2018 sur 2019 mais plutôt que vous devez suivre le plan régulier d’étalement de votre déficit. Je vérifie auprès d’un expert dès la rentrée. D’ici là, bonnes fêtes quand même!

      • Après vérification, il apparait que rien de spécial n’est prévu dans ce cas. En l’absence d’instruction spécifique, vous ne pouvez donc pas sauter une année dans le plan d’étalement de votre déficit. Nous vous tenons au courant si les choses évoluent. Merci en tous cas de votre question qui concerne certainement d’autres personnes.

        • Merci pour l’intérêt porté à ma question; en fait, il me semblerait cohérent de mesurer l’impact fiscal et social des charges exceptionnelles reportées, et de générer ainsi une sorte d’avoir fiscal à reporter sur 2019. A quel interlocuteur du fisc pourrais-je soumettre ce point?

  • bonjour,
    J’ai acheté un immeuble en décembre 2017, suite à cela j’ai un déficit foncier de 5000 euros reportable sur 2018 qui sera l’année blanche. Je n’ai pas de revenus exceptionnels. Vais-je perdre l’avantage de mon déficit foncier ? Ou vais je pouvoir le reporter sur 2019 ?
    Merci beaucoup

    • Bonjour. Il semble que rien n’a été prévu pour les déficits reportés des années antérieures. Vous ne pouvez pas de votre chef sauter une année et reporter ce déficit sur 2019. Donc effectivement, il semble bien annulé. Nous vous tenons au courant si une nouvelle instruction spécifique paraissait.

  • Bonjour,
    J’ai fait l’acquisition de plusieurs appartements en 2018, avec signature de 3 crédits immobiliers.
    Ces logements sont conventionnés ANAH. Principalement avec ces abattements fiscaux, taxés foncières et frais de cautionnement bancaires, j’arrive à un déficit de 2500€ sur l’année 2018.
    Comment va se dérouler l’imposition ? L’année 2018 sera-t-elle considérée comme exceptionnelle au vue de mes acquisitions ?
    Merci.

  • Bonjour,
    J’ai depuis 2017, un déficit foncier reportable de 50000 € lie a d’importants travaux réalisés en 2016. Puisque les revenus 2018 ne sont pas imposables, puis je ne pas déclarer ce déficit en 2018 et le déclarer sur 2019 ?

  • Bonjour
    J’ai des déficits fonciers chaque année pour un cumul de 46 000€ avec des intérêts d’emprunt jusqu’en 2020. Pour l’année 2018, j’ai un déficit foncier de 4500€ et je n’ai pas de revenus exceptionnels. Comment dois je faire ma déclaration et comment sera pris en compte le déficit foncier de 2018 ainsi que le cumul? D’avance, merci.

    • Bonjour. La question a souvent était posée. Rien de spécifique n’est prévu. Il semble que la manière de procéder est de suivre l’échéancier originel, ce qui fera que les 4.500 euros de 2018 seront imputés « à vide » puisque les revenus sont exonérés. Il ne semble pas possible de sauter l’année 2018. Voyez les références données dans les réponses aux autres commentaires pour plus de détail. Si vous obtenez de votre coté une autre information, n’hésitez pas à la partager!

  • Bonjour,
    j’ai réalisé des travaux importants en 2017, j’ai un déficit foncier de plus de 11000 euros à déduire de mes revenus 2018. je suis un peu dans le meme cas
    que d’autres propriétaires.
    toujours pas d’éclaircissement des services fiscaux ?

  • Bonjour,
    Il me reste un déficit foncier antérieur de 4000 euros, et j’ai des revenus fonciers positifs de 2000 € environ en 2018.
    Est-ce que je peux ne pas utiliser le déficit antérieur et de le garder pour l’année prochaine ?

    • Malheureusement, comme vous le constaterez dans les autres commentaires, nous n’avons pas reçu de nouvelle positive dans ce sens. Il semble qu’il ne soit pas possible de « sauter une année » et de reporter un déficit foncier reportable sur l’année suivante. Si nous avons d’autres informations, nous ne manquerons pas de les communiquer. Cordialement

  • bonjour
    j ai acheté un bien en 2018 et réalisé des travaux. il s agira de ma 1ère déclaration de revenus fonciers.
    ai je un intérêt à faire la déclaration 2044 pour 2019 ? ou simplement le micro foncier puis le déficit foncier en 2019 ? tous mes frais (y compris frais de cautionnement bancaire…prêt contracté en 2018) peuvent ils être reportables sur 2019 ?
    merci de votre aide

    • Bonjour. Vous ne pouvez pas choisir librement sur quelle année reporter les frais liés à votre investissement immobilier, ce sont les dates des travaux et des factures qui comptent. Si vous optez pour le micro-foncier en 2018 vous ne remplirez pas de déclaration 2044 et vos travaux de 2018/votre déficit foncier reportable ne seront pas pris en compte… Si vous optez pour le régime réel, les frais des travaux réalisés en 2018 vous apporteront une déduction sur vos revenus fonciers de 2019 (déclaration 2020) comme cela est décrit dans l’article. L’option du régime réel est prise pour trois ans.

  • Bonjour, quand on a un deficit foncier antérieur c est une somme d argent que l état est supposé rembourser sur les benefices a venir. Si ce mécanisme est appliqué en 2018 cet avoir est purement et simplement annulé. Par principe les investissements faits avant 2018 l étaient avec un principe qui donc se retrouve remis en cause a posteriori. Ceci ne semble pas très legal de revenir sur un engagement financier. Je suppose que l etat va corriger cela sinon une action collective devrait etre conduite .
    Cordialement

  • Bonjour,

    Comment lisez vous le chapitre 450 du document de ce lien : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2044/2019/2044_2649.pdf etnotamment la phrase : « Les déficits ou fractions de déficit des années antérieures (2008 à 2017) que vous n’avez pas pu encore imputer sur vos revenus fonciers, peuvent être, le cas échéant, déduits de vos revenus fonciers »
    de 2018.
    Pour moi seul le déficit résiduel de 2008 est perdu.
    Bien Cordialement

  • Bonjour,

    Comment lisez vous chapitre 450 du lien suivant : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2044/2019/2044_2649.pdf et notamment la phrase : « Les déficits ou fractions de déficit des années antérieures (2008 à
    2017) que vous n’avez pas pu encore imputer sur vos revenus fonciers, peuvent être, le cas échéant, déduits de vos revenus fonciers
    de 2018 »
    le mot « peuvent » est employé et non doivent.
    Merci,
    Cordialement,

    • Bonjour. Comme commenté précédemment, voilà la lecture que nous faisons: Si vous avez des revenus exceptionnels en 2018 qui ne sont pas annulés par le Crédit d’impôt au titre de l’année blanche, le déficit foncier (ou la fraction de) de 2018 peut être imputés sur l’impôt sur ce revenu exceptionnel. Si ce n’est pas le cas, la fraction de 2018 est déduite « à blanc » puisque l’impôt lui-même est effacé, elle est donc « perdue. »

  • j ai un déficit année 2018 de 20000euros et comme revenus fonciers j ai 6000 euros comment faire pour 2018 et 2019 ,? merci

  • Merci à Thierry qui m a poussé à aller plus loin avec sa remarque quand à la notice qui indique que l on PEUT utiliser les déficits reportables des anneees précédentes faisant remarquer qu il n est pas inscrit que l on DOIT les utiliser forcément.
    J ai don appelé le service de resengnele t téléphonique mus en place pour les déclarations en ligne 0809 401 401 et ai expliqué à la première personne qui a su me répondre. Je lui ai dit que j avais en 2018 pour 10000 euros de revenus fonciers nets (non ecceotionnels)et 40000 euros de déficits reportables au 31/12/17. Je lui ai dit que si je remplissais ma 2044 normalement alors mon déficit reportables passerait de 40 à 30000 euros ce qui ne me semblait pas juste car l année devait être blanche. Sa réponse a été directe: ne pas utiliser le tableau du déficit reportable, et remplir les tableau suivant pour bien déclarer les10000 euros en non exceptionnels. Ellle m a dit que le conséquence serait double :
    1/ je conserve l intégralité de mon déficit reportables pour mes revenus de 2019 et au delà (seule l année 2008 est perdue)
    2/ mon % de prélèvement à la source pour 2020 s en trouvera augmenté . Ceci n est pas un problème car on peut le moduler à la baissse dès le début 2020, elle en a convenu

    J ai donc rectifie illico ma déclaration en ligne. Gain net 5000 euros de gains net pour les années à venir en considérant IRPP et CSG

    En espérant que cela vous aidera.

    Si quelqu un d autre pouvait aussi confirmer!

    Merci à tous!
    Philippe

    • Merci à vous pour le partage! En espérant que cela marchera comme cela. Cordialement.

    • Philippe j’ai re-soumis le problème à un expert qui a lui-même posé la question à des collègues. Il pense comme nous l’avons répondu à d’autres personnes que le report des déficits fonciers (corrigé) suit normalement un échéancier annuel et que donc on ne peut pas « sauter une année », l’année 2018. Cependant il pense également que vu la confusion qui règne et la formulation que l’on PEUT utiliser les déficits, il est peu probable qu’il y ait redressement si on le fait… Le lien de son article original https://www.corrigetonimpot.fr/declaration-impot-2019-revenu-foncier-deficit-provisionne-locatif-annee-blanche/

      • Bonsoir, je viens de renseigner ma déclaration 2019 sur mes revenus 2018 et la prise en compte de mon déficit antérieur ne me semble pas du tout automatique. Il faut moi même que j’inscrive la somme et que je calcul manuellement ce qui reste comme déficit à reporter pour 2019. Je me demande si le formulaire n’a pas été modifié de la sorte pour que l’on ai le choix de mettre ou non le déficit en 2018 ?
        Je pense qu’il est illégal pour l’état, et en tout cas très injuste sous prétexte d’un changement de loi, de priver une personne d’un avantage chèrement acquis, comme le déficit. Concrètement, cela revient à confisquer une année de défiscalisation, et donc à faire payer une année plus tôt le plein impôt, déséquilibrant les plans comptables prospectifs.

        Bonne soirée.

        • Vous avez raison. Automatique n’est pas le mot, plutôt « systématique » au sens où normalement on ne « saute » pas une année. Mais 2018 n’est vraiment pas une année comme les autres et il n’y a aucune instruction officielle…

    • Bonjour Philippe,
      J’ai effectué ma déclaration 2044SPE, et mes 4011 euros de déficit ont été déduit d’office de mes revenus fonciers positifs :

      Déclaration 2044SPE
      Ligne 630 = 6917€
      Déficit au 2017 = 4011€

      Revenus fonciers nets apparus sur la déclaration des revenus = 2906€. (Soit 6917-4011)

      Pourriez-vous me dire comment corriger ça svp.
      Merci d’avance
      Catherine

    • Bonjour ,

      Je viens d appeler le numéro des impôts pour les services en ligne, pour le même problème que vous . J ai des revenus fonciers de 5000 euros en 2018 et un déficit foncier au 31 décembre 2017 de 4900 euros. Ils m ont expliqué que je devais obligatoirement imputé mon déficit foncier en 2018. Je leur ai opposé ce qu on vous avait explique ( et ce que j avais déjà pensé faire en avril). Le texte dit «  on peut imputer sur les années suivantes «  et c’est le mot » suivantes «  qui leur paraît important …. je ne suis pas d accord et je vais prendre le risque .

    • Bonjour ,

      Je viens d appeler le numéro des impôts pour les services en ligne, pour le même problème que vous . J ai des revenus fonciers de 5000 euros en 2018 et un déficit foncier au 31 décembre 2017 de 4900 euros. Ils m ont expliqué que je devais obligatoirement imputé mon déficit foncier en 2018. Je leur ai opposé ce qu on vous avait explique ( et ce que j avais déjà pensé faire en avril). Le texte dit «  on peut imputer sur les années suivantes «  et c’est le mot » suivantes «  qui leur paraît important …. je ne suis pas d accord et je vais prendre le risque .

  • J’ai un déficit cet année de 7500 euros, et un déficit antérieur de 5300 euros. Je ne souhaite pas me retrouver avec seulement 7500+5300-10700= 100 euros pour 2019 !
    Philippe, pouvez vous être plus précis sur les numéros de cases ou vous suggérez d’écrire les sommes, plutôt que tableau suivant ?

  • Bonjour,
    La facon don’t j ai rempli ma declaration est la suivante:
    Ligne : Deficit au31/12/17 44505 euros
    Ligne 630 Resultat global annuel 9765 euros

    Dans le tableau 650 ou l on reporte le split du deficit, j ai rempli le split des 44505 euros dans la colonne A, je n ai RIEN mis dans la colonne B, (ou j aurais mettre le split de la ligne 630 afin d eponger mon benefice contre le deficit des annees anterieurs) si bien que la colonne C reprend mon deficit intact a fin 2017 (a l exception de lannee 2008 qui passe la barre des 10 ans).

    Tout ceci est sans garantie, et j ai fait une note ecrite a la fin de ma 2042 pour expliquer:

    Bonjour, J ai appele les services de renseignements fiscaux au 0809 401 401 le 7 mai afin de comprendre le mecanisme de l annee blanche dans le cadre de l utilisation des deficits anterieurs des revenus fonciers. La personne m a repondu que je n etais pas oblige d utiliser mes deficits anterieurs cette annee afn de beneficier du CIMR sur mes revenus fonciers et de preserver mes deficits anterieurs pour les annees a partir des revenus 2019. Le seule conseqence m ‘ a dit cette personne sera une augmentation de mon taux de PAS pour 2020. C est pour cela je n ai pas ventile mes benefices fonciers 2018 de 9765 euros en face de mes deficits anterieurs dans le tableau en rubrique 650 de la 2044S. Je vous remercie de bien vouloir me confirmer que de la sorte mes deficits anterieurs non imputes a fin 2018 resteront bien au meme montant qu a fin 2017, soit 44505 euros.

    • Bonjour,
      Problématique du report du déficit :
      Pour le déficit foncier non encore imputé à fin 2017 => je viens d’avoir le service des impôts au tél qui me confirme de ne pas toucher à la colonne B du formulaire 2044 « bénéfice 2018 non déduit du déficit antérieur ».
      De ce fait, les déficits restant à reporter en 2018 (colonne C = A-B) reprend le montant à fin 2017.
      Cela revient à la même démarche qu’à effectuer Philippe; dommage qu’il n’y ait aucun « écrit »explicite à ce sujet.
      En espérant que cette information vous aidera,
      Bonne journée,

      • Bonjour

        J’ai déclarer de la même manière, sans inscrire mes revenus positifs 2018 dans la colonne B, a coté des déficits antérieurs reportables, on verra comment ils traitent cela et ce sera la surprise a la réception de l’avis d’impôt! j’ai appelé deux fois le même numéro que Philippe et deux sons de cloches complètement différents et affirmatifs!! il serait dommage d’utiliser pour rien nos déficits anterieurs car le CIMR annule les revenus non exceptionnels 2018

  • Bonjour ,

    J ai un bénéfice foncier en 2018 de 5000 euros et un déficit foncier au 31 decembre 2017 de 4000 euros. Si je l impute en 2018 je perds le bénéfice de mes travaux. Suite aux messages de Philippe , j ai téléphone au service en ligne des impôts qui m a dit tout le contraire de ce qui a été dit à Philippe. Dans les textes , il est écrit « on peut imputer les années SUIVANTES » et le service des impôts jouent sur ce dernier mot, comme quoi on impute d une année sur l autre….. perso je ne vais pas tenir compte de cet argument très contestable et faire comme Philippe.

  • Bonjour,
    Suite au départ discret d’un locataire , je constate un déficit de 1554 €uro pour l’année 2018. Ceci est le résultat d’absence de loyers, de frais pour travaux et de frais de justice. Y-a-t-il une possibilité de faire connaître cette situation à l’administration fiscale laquelle réalise les prélèvements depuis janvier 2019?

  • Bonjour,
    J’ai un déficit foncier de 8250 euros essentiellement du à des travaux faits en 2018.Je comptais passer d’une déclaration au micro-foncier à une déclaration au réel (car j’ai moins de 15000 euros de revenus fonciers).
    Si je comprends bien, je perds l’avantage de la defiscalisation du deficit 2018.Je n’ai pas d’autres déficits à reporter pour 2019 (et ne referai pas de travaux).Est-ce pour moi une erreur de passer au frais réels sachant que mes charges en général ne dépassent pas 30% de mes revenus bruts?
    Merci de votre aide 🙂

  • Bonjour, j’ai contacté mon Services des Impots qui me dit que je ne peux pas déduire les intérêts du prêt tant que l’appartement n’est pas en location, pouvez-vous m’indiquer quel texte signale que les intérêts du pret sont bien déductibles même si le bien n’est pas encore loué ? Merci d’avance

  • Merci Philippe, j’ai suivi vos conseils et je preserve ainsi le deficit anterieur.
    Dans le cadre de la loi Scellier, Duflot ou Pinel, le legislateur ne nous prive pas d’une année de defiscalisation liée à l’année blanche. L’année blanche ne doit pas nous pénaliser , non plus, sur les deficits anterieurs. Ce n’est pas une optimisation fiscale pour profiter de l’année blanche.
    Les textes disent (lig 450 de la declaration 2044) : Les déficits des années antérieures que vous n’avez pas pu encore imputer sur vos revenus fonciers, peuvent être, le cas échéant, déduits de vos revenus fonciers de 2018.
    —> 2 mots sont retenus « peuvent » et non « doivent » , et le « cas echeant »

  • Bonjour,

    J’ai un deficit foncier genere par les travaux en 2016 pour un montant de 14700 euros. 10700 euros ont ete imputes sur le revenu global de 2016 et il restait 4000 euros de deficit reportable.

    Dans la declaration de 2018 sur les revenus 2017, j’ai oublie d’imputer ce surplus de deficit sur le revenu foncier 2017.

    Je souhaite ainsi savoir s’il est possible de demander une correction des impots au titre de 2017 et si oui, y a-t-il un delais a respecter ? Est-ce que l’administration fiscale peut exiger que ce surplus de deficit soit impute uniquement sur le revenu foncier de 2018 (annulant ainsi le benefice avec l’annee blanche) ?

  • Bonjour, j’ai réalisé en 2018 des travaux, créant un déficit foncier. Je ne peux malheureusement en profiter car oblige de vendre le bien en 2019 (durée locative de 3 ans non respectée). La personne des impôts que j’ai rencontré m’a conseillé de sous declarer le montant des travaux, de maniere a ce que les revenus locatifs soient juste annulés (= 0). Toutefois, les travaux réalisés en 2018 peuvent être déduit à hauteur de 50% sur les revenus 2019 : est-ce que je pourrai alors prendre le montant réel des travaux réalisés ou alors uniquement celui déclaré ? Malgré tout, sur ma declaration, j’ai bien précisé dans la zone » detail » le montant réel. Merci de votre réponse

    • Malheureusement la réponse qui vous a été fait démontre bien l’incertitude sur ce sujet au sein même du service des impôts! Quand on prend la règle à la lettre: La date des travaux est celle des factures (2018). Vous pourrez si vous avec des revenus locatifs en 2019, vous pourrez en déduire la moitié en raison de la règle exceptionnelle pour compenser l’année blanche.

  • Bonjour si je fais l’acquisition d’un bien immobilier en juin 2019 avec des gros travaux (60000€ de travaux) donc du déficit est-ce qu’il sera déduit en totalité à hauteur de 50 % uniquement

    Je vous remercie

    • travaux faits suite a achat en 2019 déductible a 100%

  • J’ai acheté un bien fin 2016, je fais les travaux moi même et cela dure plus longtemps que prévu (ce sont des choses qui arrivent), le bien a vocation à être loué cette année.
    Dans la mesure de cette une blanche est-ce que ce dit déficit (postulat de dépenses plus importantes que les loyers, mais inférieurs à 10k), les avantages liés au report de déficit devient tacitement caduque.
    C’est très pénible ces histoires car nous ne parlons pas de petites sommes, nous avons fait l’esbroufe choses bien en nous disant qu’avec le déficit cela nous laisserait un peu de sursis financier.
    Techniquement j’ai eu crédit d’impôt en 2016 du fait que les sommes déclarées ne soient pas déductibles de revenus foncier le reste étant reporté ; nous partions du postulat que cet argent était provisionné jusqu’à épuisement de ce « déficit » au regard des entrés.
    En 2019 il y a quelques dépenses mais surtout des charges de copropriété exceptionnelles ; comment justifier de travaux particuliers (le fisc distingue deux types de travaux, 50% = lambdas, 100% urgent). Nous serions dans cette première catégorie.

    Je vous remercie par avance pour vos éclairages.

  • Bonjour, est que la page de l année blanche est à remplir si nous n avons pas de déficit antérieur? Je vous remercie par avance de votre aide.

    • bien sur…c’est même nécessaire pour effacer vos revenus non exceptionnels

  • bonjour,
    mon épouse et moi-même sommes détenteur de 90% de parts de sci familiale.
    cette sci a déclaré 4000€ déficit (dus a des travaux) pour l’année 2018.
    pour le report sur notre déclaration de revenus de la même année :
    1-allons nous perdre la totalité de la réduction due a ce déficit ?
    2-comment déclarer ce déficit net ? quel formulaire fiscal, quelles cases ?

    merci, par avance,

  • Sur la possibilité ou non de ne pas imputer les anciens déficits en 2018, pour les utiliser les années suivantes, si effectivement l’on peut jouer sur les termes « peuvent » et « le cas échéant », sur la rubrique 650 de la 2044SPE, il est bien précisé :  » Si vous avez déclaré un bénéfice en ligne 630*, imputez ce bénéfice sur les déficits les plus anciens » et non « vous pouvez imputer…. », la c’est quand même directif……

  • Bonjour, j’ai le même problème que beaucoup d’entre vous ; j’ai un déficit foncier en 2017 de 16000 euros que je souhaiterai pas « perdre » en 2018 (mes revenus fonciers sont du même ordre en 2018 : 15000 euros). J’aurai besoin d’aide car je n’arrive pas à le reporter.
    -ligne 420 j’ai bien mis les 15000 euros (qui sont reportés en 4BA)
    -ligne 450 colone B j’ai rien mis
    -ligne 450 colone C (déficits restant à reporter au 31/12/2018) je retrouve bien mes 16000 euros
    -ligne 451 : je retrouve aussi mes 16000 euros (qui sont reportés en 4BD)

    Malheureusement, quand je valide ma déclaration et que je consulte l’avis de situation déclarative : le déficit foncier « report sur les années suivantes » a été utilisé : je n’ai plus les 16000 mais 1000 euros…
    J’ai l’impression qu’il faut inscrire en 4BB le déficit pour ne pas le perdre.

    Désolé pour ce long message (tardif…), mais j’ai vu que d’autres personnes ont eu le mème problème que moi. Merci

  • Bonjour, Je viens de recevoir mon avis, et malgre ne rien avoir rempli dans le tableau de ventilation du deficit, mon deficit anterieur a bien ete ampute du montant de mon benefice foncier 2018, soit environ 10000 euros….
    J ai donc utilize le service de correction et ai rajoute des depenses a hauteur du benefice de chaque appartement afin de mettre un benefice egal a zero pour chacun des appartements en 2018.
    Bien sur j ai mis une note en fin de declaration 2042 pour expliquer ce que j avais fait suite aux informations qui stipule que l annee doit etre blanche pour tous les revenus non exceptionels

    Voici la note que j ai mise en fin de declaration une fois corrigee. Je vous invite a faire de meme
    MISE A JOUR DU 8 AOUT 2019
    Bonjour, je viens de recevoir mon avis d imposition 2018 et je constate que mon deficit foncier reportable a fin 2017 a ete reduit de mon benefice foncier 2018 soit 9765 euros. Ceci est en contradiction avec le fait que l annee 2018 doit etre blanche pour tous les revenus non exceptionnels de 2018 et je ne comprends pas pourquoi mes deficits anterieurs sont reduits d autant.
    Je vous demande de bien vouloir vous reporter aux Questions et Reponses des ministres a la séance du Senat du 4/7/19 (http://www.senat.fr/questions/jopdf/2019/2019-07-04_seq_20190027_0001_p000.pdf), page 3508-3509, ou il est repondu par le ministre de l’ Action et des Comptes Publics au sujet du report du deficit foncier: » L’imputation des déficits fonciers antérieurs sur le revenu foncier de l’année 2018 pourra quant à elle avoir un effet fiscal pour les contribuables dont les revenus fonciers ne bénéficient pas en totalité du CIMR, par exemple en cas de perception d’arriérés de loyer d’années antérieures qui constituent un revenu exceptionnel. À cet égard, la réforme ne modifie en rien le montant des déficits reportables à compter de 2018. Il convient de rappeler qu’en toute hypothèse, l’avantage global dont bénéficieront les contribuables au titre des revenus de 2018, du fait de l’effacement de l’impôt par le CIMR, sera toujours supérieur à celui dont ils auraient bénéficié en l’absence de réforme. »
    En consequence puisque l outil de declaration en ligne n a visiblement pas ete adapte pour tenir compte de cet aspect lie aux deficits reportables anterieurs, j ai fait une correction de ma declaration en ligne ce matin en ajoutant dans les cases ligne 221 de la 2044 Speciale le montant de mon benefice foncier pour chacun de mes appartements. De la sorte mon benefice fiscal est a Zero pour 2018, et mon montant de deficits fonciers reportables a fin 2017 est ainsi preserve, conformement a l esprit de la legislation sur l annee de transition vers le PAS.
    Avec mes remerciements,
    Cordialement

  • Bonjour
    Merci pour le temoignage.
    Je constate la meme chose sur ma feuille d’impots. Les impots ont forcé la prise dans le deficit anterieur (du montant des benefices de location nue), alors que j’avais comme vous joué la carte de neutralisation des benefices par le dispositif de l’année blanche.
    Vous etes courageux de continuer la bataille , j’avoue etre un peu perdu….

  • Bonjour Philippe
    merci pour le retour.
    il m’est arrivé la meme chose que vous a la reception de l’avis d’imposition, a savoir prelevement forcé par lez impots dans les deficits anterieurs, alors que j’avais neutralisé cette option avec l’application de l’annee blanche.
    Vous etes bien courageux de continuer le combat. J’avoue pour ma part etre perdu, et crains un retour de baton a introduire des depenses fictives pour neutaliser le systeme. Cdlmt

  • merci Philippe pour le retour

  • Bonjour,

    Mon avis d’imposition fait apparaître que mon déficit foncier 2018 (2284 euros) n’a pas été imputé sur mes revenus exceptionnels 2018 de 1438 euros (492 de gains de valeurs mobilières + 946 de plus-values mobilières, déclarés au barême progressif pour utiliser des moins-values antérieures).

    J’ai posé la question à mon contrôleur des impôts qui m’a répondu :
    « Je vous informe que le déficit foncier de 2284 € que vous avez déclaré au titre de l’année 2018 a bien été imputé sur votre revenu global 2018. Cependant au titre de l’année 2018, vous avez opté pour l’imposition au barème des revenus suivants : 492 € de revenus de capitaux mobiliers et 946 € de gains sur cessions de valeurs mobilières. Ces deux revenus imposables qui ne constituent pas des revenus exceptionnels sont hors champ du prélèvement à la source. Dès lors, l’impôt correspondant à ces revenus taxés au barème n’a donc pas pu être annulé par le CIMR ( crédit d’impôt modernisation du recouvrement ) qui ne concerne que les revenus nets imposables non exceptionnels dans le champ du prélèvement à la source. Par ailleurs, la réponse du ministère que vous indiquez ne concerne que les revenus fonciers. Il est vous est précisé que les déficits fonciers peuvent annuler les revenus fonciers exceptionnels 2018. Je vous informe que votre imposition à l’impôt sur le revenu 2018 a donc été correctement calculé. »

    Je ne comprends pas car dans sa réponse (publiée dans le JO Sénat du 04/07/2019) à une question écrite d’une sénatrice, M. Darmanin déclare : « les déficits fonciers de 2018 résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt seront déductibles du revenu global dans la limite précitée de 10 700 euros et diminueront donc l’assiette imposable des revenus exceptionnels ou hors du champ de la réforme.».
    https://www.senat.fr/questions/base/2019/qSEQ190510401.html

    Quelqu’un pourrait-il m’expliquer ?

    Vous en remerciant d’avance.

    Cordialement

    • Bonjour. Difficile de ne pas voir une contradiction entre le refus pour cause de revenu mobilier « hors du champ du prélèvement à la source » et la réponse du Ministère au Sénat qui prévoit la déductibilité du déficit foncier des revenus « hors du champ de la réforme. » Avez-vous mis joint une copie de l’extrait du Journal Officiel de la réponse du gouvernement à votre courrier aux impôts? Merci pour le partage.

      • Bonjour,
        Merci pour votre réponse.
        Moi aussi, j’y vois une contradiction.
        J’avais joint la copie de l’extrait du Journal Officiel.
        Je vais redemander une explication en ré-argumentant plus précisément.
        Bien cordialement

        • Bonjour,

          Pour relancer le débat, et proposer un cas d’école, je vous copie la lettre de réclamation que j’ai adressé au fisc fin août.

          « Je conteste l’usage qui a été fait de ce déficit foncier antérieur non encore imputé pour compenser le revenu foncier de 18.784 € qui aurait du l’être normalement par le CIMR.
          En effet, le CIMR est destiné à effacer les impôts qui seraient dû en 2018, année blanche, afin d’éviter qu’en 2019, année du prélèvement à la source, les contribuables acquittent à la fois le prélèvement sur leurs revenus perçus en 2019 et les impôts dus au titre des revenus 2018.
          Les revenus fonciers sont considérés comme des revenus courants dans la mesure où ils résultent de l’exécution normale des contrats en cours. Les 18.784 € déclarés n’ont aucun caractère exceptionnel et doivent être à ce titre compensé par le CIMR, autant pour l’impôt dû que les prélèvements sociaux qu’ils génèrent. Et c’est ce qui aurait été appliqué en l’absence de déficit foncier antérieur non encore imputé.
          Or, au lieu d’utiliser le CIMR pour cette compensation, vous avez utilisé les déficits fonciers antérieurs non encore imputés de 34.086 € en en prélevant un montant égal à la totalité des revenus fonciers, le réduisant ainsi à 15.302 €. De ce fait, vous avez amputé d’autant la capacité de déduction fiscale qui m’avait été accordé pour les dépenses réalisées de 2013 à 2014 pour mettre ces quatre appartements sur le marché de la location.

          Le fait que les revenus fonciers de 2018 soient supérieurs à ceux de 2017 n’accrédite pas un caractère exceptionnel à ces revenus. C’est n’est que la conséquence de la mise en location d’un quatrième appartement depuis septembre 2017 et de son impact en année pleine n’apparaissant qu’à partir de 2018. D’ailleurs, les revenus fonciers de 2019 et années suivantes devraient être au même niveau. Rien là qui n’ait un caractère exceptionnel.

          En l’absence de l’année blanche, les déductions fiscales induites par les déficits antérieurs devaient s’étaler à raison d’un plafond annuel de 10700 € jusqu’en 2021. Même dans ce cas, le plafond n’a pas été considéré.

          La préservation de la capacité de déduction fiscale issue des déficits fonciers antérieurs non encore imputés au travers de l’année blanche n’est pas une combine pour profiter de l’année blanche, mais elle relève du simple respect des règles du contrat fiscal établi bien antérieurement. C’est une mesure de justice fiscale. En dévier laisserait à penser que le système fiscal utiliserait l’opportunité de l’année blanche pour lessiver les déficits antérieurs. Je ne m’y résous pas.

          C’est pourquoi, je demande que le report sur les années suivantes du déficit foncier antérieur non encore imputé soit rétabli à 34.086 € en lieu des 15.302 € qu’affiche à ce jour l’avis d’impôts 2019.

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